田舎暮らしの基礎知識【売買関連】
１つ目は宅建業者が自ら売主となる不動産売買であること。つまり、売主が個人の場合は適用されません。２つ目は宅地建物の引き渡し前あるいは代金全額の支払いを完了していないこと。３つ目は相手の承諾なしに業者の事務所以外の場所、例えばホテルなどで契約したこと。４つ目は業者が書面で買主に告げた日を含めて８日以内であること。
クーリングオフができる場合、解約は書面でしなければなりません。のちのちトラブルにならないためにも、内容証明郵便で送った方がいいでしょう。
「売買予定代金等について」という項目には、総額、土地・建物価格、消費税を記す欄があります。土地・建物の価格を分けないときは、消費税は不要と考えていいでしょう。
手付金は金額だけでなく、保全措置機関を記す項目もあります。もし手付金や中間金を支払ったあとに業者が倒産したら、買い手の損害は大きいものです。そこで、自社物件に限って保証協会などから弁済してもらえるよう保全措置を講じる決まりがあるのです。ただし、完成物件の場合で手付金が代金の１０％以下かつ１０００万円以下なら、保全措置は必要ありません。田舎物件はこれに該当する場合が多いです。
そして、最後に「特記」という項目が出てきます。現況で買うにしても、補修・造成後引き渡しにしても、口約束では反古にされる恐れがあります。そこで、内容に応じて「現況有姿売買とする」「売り主は残金受領前に和室畳の表替え、草刈り後の残物の片づけを行う」などと明記するのです。
これで重説は終了。主任者の説明に納得したら、記名・捺印するといいでしょう。
説明書の冒頭には、宅建業者の免許番号などを記入する項目、供託所等に関する項目、取引様態に○をつける項目が並びます。業者の免許番号には「○○県知事免許（３）第１００００号」といった文字が記されており、名刺にも記すのが普通です。免許は３年ごとに更新する決まりがあり、そのたびに（ ）内の数字が増えていきます。つまり、ベテラン業者か新興業者かがわかるわけです。第１００００号と書かれた番号は、業者名簿を閲覧する際に必要になります。業者名簿は都道府県の宅建業担当課などに設置してあり、無料で閲覧できます。行政処分歴などを知りたい人は利用するといいでしょう。
説明書には登記簿謄本（土地・建物の二種類あり）と公図（道路との位置関係や物件の形状などがわかる図面）を添付するのが普通。「不動産の表示等」「登記簿に記載された事項」と記された項目では、謄本と見比べて記述に相違がないかを確認しておきましょう。
添付書類は最後に明記されます。また、借金の証となる抵当権が登記簿に記載されている場合も要注意。確実に抹消できるか、確認しておくべきです。なお、説明書にはその他の法令制限、特約事項も明記されます。
申込は交渉の優先権を確保したに過ぎません。自分のものにするには、あくまで売買契約が必要です。宅建業法ではトラブルを未然に防ぐため、契約前に物件の重要事項を説明せよ、と定めています。これは業者が買い主に対して行うもので、書面をつけるのが決まりです。ただし、山林や田畑など宅地建物以外の売買では重要事項説明は不要という解釈もあり、そのプロセスで交わした契約でも法的には有効となります。不安なら買主から説明を求めればいいでしょう。
重要事項説明は売買契約の直前に行うケースがほとんど。重要事項説明には宅地建物取引主任者の資格が必要で、説明前に宅建取引主任者証のカードを買い手に提示する決まりがあります。営業マンやパートが行ってもいい物件案内とは、ここが決定的に異なります。主任者は買い主に対して記名・捺印した書面を交付したうえ、口頭で物件の重要事項を説明しなければなりません。書面だけ、口頭だけの説明では許されないのです。重要事項の内容については、稿を改めます。
�’篌�････自社で販売する形態。
��代理････売主と販売委託をしていて別の不動産会社が販売する形態。
�Ｃ膕�････売主と買主の間に立って売買契約を取りまとめる形態。媒介ともいいます。
取引様態によって異なるのは、仲介手数料の有無です。取引様態が仲介の場合は手数料が発生しますが、売主・代理は発生しません。仲介手数料は宅建業法で限度額が決められており、２００万円以下の物件は代金の５．２５％、２０１万円〜４００万円の物件は（代金−２００万円）×４．２％＋１０万５０００円、４０１万円以上の物件は代金の３．１５％＋６万３０００円の速算法で計算できます。仮に１０００万円の物件なら３７万８０００円。業者はその報酬を売主と買主の両者からもらえます。
なお、媒介には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３つの様態があります。一般媒介契約が他の業者と重ねて契約を結んでもよいことになっているのに対し、専任媒介契約では禁じられています。さらに、専任媒介契約では依頼者自らが見つけた買い手と取引してもよいことになっているのに対して、専属専任媒介契約では禁じられている、という違いがあります。
売買契約が成立したら、買主は契約を結んだ証として手付金を支払います。その額は通常、代金の二割以内。１０００万円の物件なら２００万円以内ということになります。
手付金は売主に直接手渡すのが原則。代理人が持ち逃げしたり、親や兄弟が出てきて本人は売る意思がないというケースもあり得るからです。業者を信用すれば振り込みもあり得りますが、電話やメールで入金確認を怠らないことです。お金を支払うときは、いかなる場合も証拠として領収書をもらうべきです。
手付金は「解約手付」の性質を持っています。これは買主が契約を解除したいとき、手付金を放棄すればいいというもの。逆に、売主が別の人に売りたいから契約を解除するという場合は、手付金の倍額を買主に支払えばいいのです。たまに「契約したけど気が変わったから手付金を返してもらえないか」という買主もいますが、契約とは「二人以上の当事者の合意によって成立する法律行為｣(広辞苑）。何のリスクも負わない申込とは、重みがまったく違います。「業者の態度が気に入らないから手付金を返せ」といっても、業者に明確な法律違反がない限り、一般論としては通用しません。どうしても契約解除したければ、手付金を放棄することになります。
ただし、買主が中間金や残金の支払いをしたとき、売主が土地の分筆登記をしたときなどは契約の履行に着手したものとみなされ、手付解除はできません。契約通りに進めたあとで契約に違反すると、違約金を請求される場合もあるので、簡単に考えないことです。
田舎暮らしは不動産を取得しないと始まりません。稀に貸家を手にする人もいますが、田舎物件を購入するのが一般的です。そのためには「田舎暮らしの本」やインターネットで物件情報を収集し、現地を見学することになります。
もし見学した物件を買わないときは、業者に断りの意思を伝えるのがマナー。それをしないと執拗に営業してくる業者もいるので、ハガキやメールを出すくらいの手間を惜しむべきではありません。
物件が気に入ったときは、購入の申込をします。その方法は業者によって異なり、口頭で済ます場合もあれば、書類にサインしたり、申込金を支払う場合もあります。申込金とは、交渉の優先権を一定期間確保するためのもの。契約時に支払う手付金とは性格が違うことに注意しましょう。申込金は通常１万〜１０万円程度で、交渉の優先権を確保できるのは１〜２週間くらい。このお金は預り金で、契約になれば代金の一部に充当し、契約解除になれば返してもらえます。手付金として支払うと申込を撤回しても戻ってこないので、領収書には必ず「申込証拠金として預かります」と書いてもらうことが大切です。ただし、業者は申込を信用して物件の流通を止めるので、買う意志のない安易な申込はルール違反です。
