田舎暮らしの基礎知識【税金関連】
不動産を売るときにかかる税金で、所有期間が５年以内のときは税額が高いです。安易な土地転がしを防ぐ意味合いもあります。具体的には以下の計算式になります。
課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
税額＝課税短期譲渡所得金額×３０％（住民税９％）
例えば、課税短期譲渡所得金額が１０００万円の場合、所得税が３００万円、住民税が９０万円。かなりの金額になります。
ただし、計算式にあるように、課税短期譲渡所得金額には−（取得費＋譲渡費用）−特別控除が差し引かれます。要は、買ったときより高く売らなければ数字はプラスにならないわけです（取得費が不明のときは、「収入金額×５％」を概算取得費として控除することができます）。また、仲介手数料、測量費、建物の取り壊し費用などがあれば費用として加算することができます。
消費税の５％は、普段の買い物なら大した金額ではありません。しかし、不動産売買の場合は１０万円単位になるのが普通です。その割には不動産の消費税について知らない人が多いです。
法律上、土地の譲渡は非課税、建物の譲渡は課税とされています。つまり、建売住宅を購入する場合、購入価額は土地と建物に分けられ、建物に対してのみ消費税が課税されるのです。問題は中古住宅ですが、田舎物件では築後２０年以上を経た資産価値のない建物が多く、その場合は土地と建物を分けずにすべて非課税とするケースが多いです。
なお、登録免許税は非課税ですが、司法書士手数料、土地家屋調査士手数料などは課税の対象となります。前者は３％＋６万円ではなく、３．１５％＋６万３０００円となるので注意してください。
正確には固定資産課税評価額といいますが、固定資産課税台帳に記載された不動産課税の元になる価格のこと。台帳は「土地課税台帳」と「家屋課税台帳」の２種類があり、正確な税額を算出するには市区町村役場で閲覧、または評価証明書を取り寄せることが必要となります。
固定資産課税台帳の様式は市区町村によってまちまちですが、｢土地課税台帳｣には以下が記載されています。
�‥�該年度の評価額
��当該年度の固定資産税課税標準額
�Ｅ�該年度の都市計画税課税標準額
このうち�△鉢�は固定資産税と都市計画税の算出根拠となる価格。それ以外の土地に関する税金の算出に関しては、�，良床然曚�基礎となります。�△廊，茲蠅眥磴�設定される場合があり、とくに田舎不動産では税負担が軽くなっています。
不動産を購入した人は、それなりの経済力があるとみなされます。タバコの税金も値上げが決まりましたが、要は贅沢品や生活に不必要なものは税金をかけろ、というのが行政の考え方です。土地や建物を売買・贈与・交換・建築（新築・増築・改築）などで取得すると、しばらくしてから「不動産取得税」の納税通知書が送られてきます。
不動産取得税は地方税で、税率は平成１５年度の改正により平成１８年３月３１日まで従来の評価額×４％から３％へ引下げられました。さらに、新築住宅を取得した場合は、その床面積が５０〜２４０平方ｍ以下であれば軽減措置を受けられます。建物の評価額から１２００万円を控除されるため、事実上課税されないケースも多いです。中古住宅の場合は、築年数により３５０〜１２００万円が控除の対象になります。
固定資産税の欄で「課税評価額は４町歩（１万２０００坪）の開拓農家で２００万円くらい。その１．４％だからせいぜい年間２〜３万円程度」と説明しましたが、不動産取得税は３％なので、土地のみでその倍くらいと考えればいいでしょう。
不動産の権利を取得したら、第三者にその事実を明示するため登記を行わなければなりません。その際、登記などの区分に応じた低い税率で負担を求めるのが登録免許税です。
消費者にいちばん関係があるのは、物件を購入する際の所有権移転登記でしょう。減額措置も含めて、税額は以下のように計算します。土地の所有権移転登記は評価額×１％（平成１８年３月末まで。その後は２％になる予定。建物は居住用で５０平方ｍ以上、木造で築２０年・ＲＣで築２５年以内の場合に０．３％への軽減措置あり）。仮に土地の評価額が２００万円だとすれば、税額は２万円ということになります。
建物を新築した際の保存登記は、評価額×０．１５％（平成１９年３月末までに住宅用家屋を新築した場合)。地上権・借地権の設定または移転は評価額×０．５％、抵当権の設定は評価額×０．４％、所有権移転または所有権移転請求権の仮登記は評価額×０．５％。いずれも計算に使われるのは売買価格でなく、課税評価額であることに注意してください。
不動産の権利を取得したら、第三者にその事実を明示するため登記を行わなければなりません。その際、登記などの区分に応じた低い税率で負担を求めるのが登録免許税です。
消費者にいちばん関係があるのは、物件を購入する際の所有権移転登記でしょう。減額措置も含めて、税額は以下のように計算します。土地の所有権移転登記は評価額×１％（平成１８年３月末まで）。その後は２％になる予定。建物は居住用で５０平方ｍ以上、木造で築２０年・ＲＣで築２５年以内の場合に０．３％への軽減措置あり）。仮に土地の評価額が２００万円だとすれば、税額は２万円ということになります。
建物を新築した際の保存登記は、評価額×０．１５％（平成１９年３月末までに住宅用家屋を新築した場合)。地上権・借地権の設定または移転は評価額×０．５％、抵当権の設定は評価額×０．４％、所有権移転または所有権移転請求権の仮登記は評価額×０．５％。いずれも計算に使われるのは売買価格でなく、課税評価額であることに注意してください。
見学した土地が気に入ったら、売買契約を結びます。口約束でも法的には有効ですが、言った言わないのトラブルを防ぐために売買契約書を締結するのが普通です（土地と建物の２種類あり）。書式は必ずしも決まっていませんが、売買代金精算型では以下の項目が並びます。
売買の目的物および売買代金／手付金／売買代金の支払い方法・時期／売買対象面積／境界の明示／所有権の移転および引渡し／抵当権等の抹消／所有権移転登記等／引渡し前の滅失／公租公課の分担等／手付解除／契約違反による解除／印紙代の負担区分／諸規定の継承／管轄裁判所に関する合意／規定外事項の協議義務／物件の表示（地番・地目・地積）。
契約書の中にも出てくる印紙税。税額は契約書記載金額によって決まっており、特例による軽減後で１００万円超５００万円以下が２０００円、５００万円超１０００万円以下で１万円、１０００万円超５０００万円以下で１万５０００円。その納税方法ですが、契約書に印紙を貼って消印することで印紙税を納付します。売買契約書は本来、２通作成して売主と買主が１通ずつ保管するのですが、印紙代を節約するため１通作成して印紙代金を売主・買主で折半し、契約書の原本を買主、そのコピーを売主が持つケースが多いです。コピーは契約書ではなくあくまでコピーであり、印紙は必要ないからです。これは節税であり、違法行為ではありません。
田舎物件は、一般に面積が広いものです。何千坪、何万坪という物件もざらにあります。それが都会人にとっては魅力なのですが、一方で固定資産税の負担も頭をかすめるようです。都会では猫の額ほどの土地に何十万も払う人が多く、何千坪も買ったら税金で首が回らなくならないかと不安になるのでしょう。
固定資産税は固定資産課税評価額の１．４％です。自治体によっては２．１％まで上がるところもありますが、計算式にそれほど大きな差はありません。問題は固定資産課税評価額の方です。都会と違って田舎の土地は、これが驚くほど安いのです。場所や地目構成にもよりますが、４町歩（１万２０００坪）の開拓農家で２００万円くらい。その１．４％だからせいぜい年間２〜３万円程度なのです。もちろん、田舎でも宅地は評価が高くなるし、中心部に近いほど負担は大きいし、多少は地域差というものもありますが、都会人が心配するほどの金額ではありません。
むしろ考えておくべきは、建物の固定資産税です。普通の木造住宅なら年１０万円くらいですが、建物の種類や大きさ、使う部材によっても変わってきます。農村部ではフルログが珍しいので、一般住宅の何倍も高く評価されたケースがあるくらいです。建物は豪華に、税金は安くという虫のいい話は、残念ながら通用しないのです。
