田舎暮らしの基礎知識【権利関連】
根抵当権（ねていとうけん）とは、一定範囲内の不特定の債権を、極度額を上限として担保する抵当権のことです。普通の抵当権は債権が消滅すると同時に抵当権も消滅するので、継続的な取引がある場合は次の取引とき再び抵当権を設定、解除しなければならなくなります。そういう面倒な手続きを省くため、あらかじめ極度額を設定しておき、借りたり返したりを繰り返せるようにするのが根抵当権です。
抵当権や根抵当権が付いた物件を購入する際は、売り主の債権者である金融機関に関係者と抵当権の全債権者が一堂に会すのが正しいやり方です。そこで司法書士は、債権者の持参した資料で確実に抹消できるかどうかを説明します。次に、�’簀秣絛盪拱Гぁ↓△修琉貮瑤泙燭倭管瑤鯆馘�権者が貸金返金額として受領、�Ｋ�消登記書類交付、�で簀稘亠�書類交付、これらを同時に決済します。どれか一つでも不充分なら、契約は不成立となります。
借金を返せば、その抵当権はなくなります。問題は借金を返せなくなったときで、債権者はその代金から他の一般債権者に優先して弁済を受け、債権を回収することができます。都会では住宅ローンを組むときに設定するのが一般的ですが、田舎では農協や消費者金融などの抵当権が付く場合が多いです。田舎物件を買う都会人が「抵当権」の文字を登記簿で見つけたらどうすべきかは、「根抵当権」の稿で説明します。
日本の法律では土地を借りる側の権利が手厚く守られてきました。それではなかなか土地の貸し手が現れないと、平成４年に登場したのが定期借地権。文字どおり、一定の期間を定めた土地利用権で、 期限がくれば所有者に返還されるシステムになっています。借りる側も少ない負担でマイホームや事業用地を確保できるので、メリットは大きいと判断されました。
定期借地権は略して「定借」を呼ばれますが、次の３種類があります。
●一般定期借地権・・・契約期間が５０年以上。借り手は期限後、更地に戻さなければなりません。土地の用途は自由。
●建物譲渡特約付き借地権・・・契約期間が３０年以上。土地所有者が建物を買い取ることで借地権は消滅します。土地の用途は自由。
●事業用借地権・・・契約期間は１０年以上２０年以内。原則として更地返還。土地の用途は事務用に限られます。
もっとも、「借地権」の欄でも記したように、田舎で定期借地権の適用例はきわめて少ないです。やや都市部寄りの分譲地など、一部に限られます。
民法で定義されている所有権は、自由にものを使用したり、賃借などで収益をあげたり、売却などで処分できる権利のこと。大変効力の強い権利で、財産権の中心をなしています。不動産では土地や建物に住んだり、貸したり、売って利益をあげることが可能です
近代の所有権は、土地に対する複雑な封建的制約を廃止すべく確立されました。１８世紀のフランス人権宣言が所有権を神聖不可侵としたように、私有財産制の基礎となっています。ただし、所有権が強すぎると公共の福祉に反する事例が出かねません。例えば、住宅地に大きな産業廃棄物処理場が現れたら、地域が混乱することは目に見えています。そこで、日本国憲法第２９条では、財産権の内容は公共の福祉に適合するものとし、それを侵してはならないと定めました。実際、都市計画や環境保全の分野で多くの制限が加えられています。
世界的にも１９１９年のワイマール憲法で「所有権は義務を伴う」とされたように、現在の所有権は公共の福祉による制約を受けるという考え方が支配的です。日本人は「自分の土地だから何をやっても良い」と考えがちですが、それは必ずしも通用しません。不在地主を認めない農地法の制限もその一例です。
建物を借りた人が持っている権利を借家権といいます。借家は一戸建てでもマンションでもよく、使用目的も住居・店舗を問いません。一時使用が目的の場合は適用されませんが、借りる側の権利を厚く保護しているのが特徴です。
借家権の存続期間は最短１年、最長２０年で、定めがないときはそのまま存続します（田舎物件の場合はこれがほとんど）。家主は建物使用を必要とするなどの正当事由があれば解約の申し出をすることが可能ですが、６カ月前にしなければならなりません。更新の拒否についても同様です。
貸家を無断で売買、転貸することは許されず、その場合は家主に解除権が発生します。また、借家人が所有する造作は時価で買い取るように請求できることになっていましたが、平成３年の法改正で任意規定となりました。田舎物件では借り主が補修するのが普通で、その費用を家主に求めても回収はほとんど困難です。
借地権には２種類あります。通常の土地賃借権は債権の一種で、人と人との間に関わる権利。だから借主は地主の許可なく勝手に借地権を第三者に売却したり、又貸しすることは許されません。仮にそういう行為をした場合、借地権設定者に解除権が発生します。
もう１つの借地権は地上権といい、物権の一種。人と物に関わる権利なので、こちらは地主の許可なく勝手に権利を売却したり、又貸ししても問題ありません。自由にその権利（所有権ではない）を譲渡・転貸できるのです。
農村では土地借地権が普通で、地上権は信州など一部リゾート地の大型別荘地で設定されるくらいです。原則的に契約更新しない定期借地権もありますが、田舎では適用例が少ないです。つまり、普通の借地権を設定して３０年更新、というのが農村の一般的なパターンです。たまに「息子が使うから建物を解体して土地を返してくれ」と無理難題をいう農家もいますが、特別の約束をしていない限り３０年以内にそういう義務は発生しません。
広い土地がほしいけど予算が足りない、という人もいるでしょう。また、自分の代に使うだけなので所有権は必要ない、という人もいるはずです。そこで借地という選択肢が出てくるのですが、建物所有を目的とする借地権は地上権と土地借地権の２種類に分かれます。
地上権は物権の一種で、所有する権利はないものの物として使う権利が付与されています。ゆえに設定者の許可なしに、自由に権利を売買できます。一方、土地借地権は債権の一種。その権利を売買したり、違う人に又貸しすることも可能ですが、その際は設定者の承諾が必要になります。田舎物件で地上権売買、借地権売買が行われるのは信州などの別荘地帯に限られるので、普通の田舎では年いくらで土地を借りる借地権に絞って考えていいでしょう。
住宅を建てる場合は土地所有者からすぐに返せといわれても困るので、通常は借地権登記を行い、期間の定めがないときは一律３０年の存続となります（その後の更新は１回目が２０年、２回目以降が１０年）。これが普通の借地権で、正当な理由がなければ返還に応じなくてもかまいません。これとは別に存続期間を５０年以上として原則的に契約更新しない定期借地権もありますが、田舎で適用例は少ないです。
建築目的ではなく、農地などを借りる場合も正式に契約、農地法手続き、借地権登記までやれば安心と都会人は考えるかもしれません。しかし、それに応じる農家は少ないです。というのも、正式な手続きを踏むと簡単に返してもらえなくなったり、持ち主の農業者年金が受け取れなくなる可能性があるからです。そこで、「ヤミ小作」で紹介した作業委託で借りる方法が出てきます。農地の借地料は反当たりせいぜい年間１〜３万円程度であり、所有者に配慮せざるを得ない場面も出てきます。何でも正式を望むのは、田舎では難しい面があるのです。
