田舎暮らしの基礎知識【登記・物件データ関連】
建物表示登記が終わっても、誰に使用する権利があるかは明示されません。建物保存登記手続きをして初めて、権利書(登記済証)ができあがります。住宅金融公庫や住宅ローンなどを利用する場合、この権利書を使って抵当権の登記をすることになります。田舎物件でもローンを組む場合は、建物保存登記が不可欠なのです。
それに必要な書類は、所有者の住民票、所有者の登記委任状、（建築年月日が１年以上前の場合)固定資産評価証明書の３つ。司法書士に手続きを依頼するのが普通です。
建物を新築・改築した場合、１カ月以内に建物登記申請しなければならない、と不動産登記法で定められています。申請書には建物の種類、構造、床面積、登記原因などを明記し、建物図面や各階平面図などを添付することになっていいます。しかし、田舎ではこれをやっていない未登記物件が多いことは前に述べたとおりです。
ただ、すべての建物に表示登記が必要というわけでもありません。法的に建物と認められるには、�‥效呂猟蠱緤�であること、��屋根および周壁を有すること、��取引性を有すること、などが条件です。つまり、壁のない東屋、いずれ撤去する展示場の住宅などは含まれないことになります。田舎物件でよく論議になるのは住居としても使えるトレーラーハウスですが、永続性の面で建物要件を欠くと認定されるケースが多いようです。
不動産は見た目だけでは誰の所有財産かわかりません。そこで、その不動産の内容を特定し、誰に使用する権利があるかを当事者以外の人にもわからせる必要が出てきます。その行為を登記といいます。ところが、田舎の売家はそれをしていない未登記物件が少なくありません。ローンを組む人が少ないためですが、未登記でも固定資産税は徴収されるので、とくに問題視されないのです。
しかし、都会人が購入する際は、少なくとも母屋などの住宅部分は新たに登記するべきでしょう。未登記の事実を知った第三者が、自分の所有権を主張しないとも限らないからです。登記には建物図面や各階平面図などが必要で、登記費用は普通の民家で１０万円前後かかります。その費用は買い主負担となる場合が多いので、事前に確認することが大切です。なお、建物の登記には表示登記と保存登記がありますが、それについては稿を改めます。
地勢とは、土地の傾斜具合を指します。物件データでは「南向きの緩傾斜地」といった表示をします。田舎物件は都会と違って傾斜地が多いので、この項目が必要になってくるわけです。ただし、傾斜地の区分けに明確な定義はありません。田舎の土地は一直線に傾斜がついているわけではなく、実際は複雑な地勢が重なっているからです。ただ、一般論としては次のようなことがいえます。
緩傾斜地は平坦に近いので、ユンボなどの重機を使って造成すれば土地の一部を平坦にできます。本格的に菜園をやる人にはいいでしょう。傾斜地に支柱を立てて基礎を組む方法もありますが、勾配が３０度以上もある急傾斜地は建築に向きません。微妙なのは中傾斜地で、平坦に造成するか傾斜地造成となるかは一概にいえません。前者の利用法にこだわる人は、「この売地を造成すれば平坦地は確保できますか」と業者に聞いてみればいいでしょう。
地目とは、その土地がどのように利用されているかを示したもので、登記簿にもその事実が記載されています。不動産登記法で定められた地目は２１種類あり、田舎物件では「田」「畑」「宅地」「池沼」「山林」「原野」「保安林」「雑種地」がよく出てきます。
紛らわしいのは「雑種地」です。荒れた農地を雑種地に切り替える場合が多いので、業者でも原野と混同している人がいるのですが、登記法ではどの地目にも該当しないものを指します。宅地に接続していないテニスコートやプール、高圧線の下で他の目的に使用できない土地、などがその一例です。通常は農地法の制限を受けない土地、と考えておけばいいでしょう。
ところで、田舎物件は地目と現況（現在の土地の利用状況）が異なる場合が多いです。本当は地目変更の手続きが必要なのですが、農地法などの面倒な法律に触れない限り、それをしない地主が多いからです。現況が物件データと違う場合もあり得るので、最終的には見学時に自分の目で確かめる必要があります。
明治の地租改正の際は、大きな和紙に土地の位置関係や地番を手書きした「字限図（じげんず・あざかぎりず、などと呼ぶ)｣という図面が作成されました。これがいちばん古い公図で、国有地の里道が赤線、水路が青線で区別されています。
和紙に書かれた公図は長年の使用で汚れや毀損が生じたため、その後に半透明シートに転記されました。これを「マイラー図面」と呼びますが､｢字限図｣のように色は付いていません。
昭和２６年には国土調査法が発令され、国土の正確な面積を測る地積調査が始まりました。測量は基準点（三角点）を用いた正確なもので、その精度は光波測距器という道具が登場してから飛躍的に高まっています。国土調査で作成された公図は「十七条地図」といい、一筆ごとに「宅地｣｢林｣｢水道用地｣｢道」といった文字が記されています。
公図は法務局以外に市町村役場の税務課などにも保管されていますが、法務局と違って随時訂正しているわけではないので、判断は参考程度に留めるべきです。また、分筆した土地については、公図とは別に法務局に正確な「地積測量図」が備えられている場合があります。
登記簿は不動産の履歴書のようなもので、土地登記簿と建物登記簿の２種類があります。法務局の出先機関である登記所に保管されており、誰でも閲覧または謄本・抄本を入手可能です。閲覧は土地１筆および建物１個につき５００円、内容をすべて複写した謄本および一部を複写した抄本は１通１０００円。近年は手作業からコンピュータ処理に移行しつつあります。登記簿は表題部、甲区、乙区の三種類の用紙で構成されています。
【表題部】不動産の物理的内容が書かれています。土地登記簿には土地の所在、地番、地目、地積、登記の原因、建物登記簿には建物の所在、家屋番号、建物の種類、構造、床面積、登記の原因、登記の日付を明記。素人でも見ればわかります。
【甲区】所有権に関する事項が記載されています。新築の場合は誰が登記したか、所有者は変わっていないか、住所の変更はないか、裁判所から差し押さえなど処分の制限を受けていないか、などを明記。ポイントは現在の所有者および変更や処分の制限はないかをチェックすることですが、年月日をよく見ていちばん新しい記述を確認することが大切です。
【乙区】所有権以外の９つの権利について記載してあります。注意すべきは抵当権と根抵当権の文字が見えたとき。いずれも借金の担保になっているので、購入と同時にその権利を抹消しなければなりません。また、１つの債権に対していくつかの物件が担保になる共同担保が設定されていたら、登記簿と一緒に目録を請求して一覧表で内容を確認すべきです。
