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田舎暮らしのススメ〜田舎暮らしでスローライフ宣言!〜

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田舎暮らしの基礎知識【都市計画法関連】

 都市計画区域内では第一種住居地域、商業地域、工業地域など12種類の用途地域が指定される場合があります。そこでは建築していい建物の種類と建ぺい率、容積率が決められます。ここでいう建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積<通常一階部分>の割合のことです。
 例えば、建ぺい率30%と定められた地域で100坪の土地を買うと、平屋で30坪までの建物しか建てられません。ただ、田舎は建ぺい率70%というところが多いので、この制限が問題になることはまずありません。
 むしろ問題なのは観光地などで指定される自然公園法です。厳しいところでは20%というところもあります。当然、地価が高く100坪しか買えない場合もあるので、20坪しか建てられない制限は大きいものです。リゾート地では一応、頭に入れておくべきでしょう。

「田舎暮らしライター山本一典のページ」から引用


 既存不適格建築物とは、都市計画法の施行以前に存在した建物のことで、現在は基準を満たしていないが、建てられた当時は違反していないという建物を違反建築物と区別して呼びます。
 その数は実に多く、阪神大震災では大破以上の被害を受けた建築物のうち94%が現行の耐震基準を満たしていない既存不適格建築物でした。都市化に対する改善が遅れてしまったのです。
 田舎風の建物でも都市計画の施行とともに該当するため、やや都市部寄りの地域で出てきます。一定規模以上の建て替えや増改築をする場合は改正後の法律に合わせなければならないので、建物面積が小さくなったり、建築自体ができなくなることもあります。後者の場合、広告には「再建築不可」と表記する決まりがあります。

「田舎暮らしライター山本一典のページ」から引用


 既存宅地は正式な法律用語ではなく、便宜的に使われてきた言葉です。市街化を抑制する市街化調整区域内であっても規制を緩和して、建物の建築などが認められる土地のことです。
 既存という言葉が使われるのは、昭和43年の都市計画法の施行時すでに宅地であったからです。もし購入する土地が既存宅地であれば、現在の建物が使用に耐えなくなって建て替えが必要となっても、比較的容易に建て替えができます。ただし、建物を取り壊した後に新築できる保証はありません。
 既存宅地の認定を受けた土地は許可なく建築が可能でしたが、この制度は近年の都市計画法改正で廃止されました。現在はおおむね50以上の建物が連たんする地域で、都道府県知事の許可を得た土地のみ建築が許されています。

「田舎暮らしライター山本一典のページ」から引用


 市街化調整区域は市街化を抑制する区域で、原則として建物の建築は許されていません(50以上の建物が連たんする地域で知事の許可を得た土地は例外)。物件概要にもそれを明記することになっており、何も知らずにただ自然が豊かだからと土地を購入すれば大変なことになります。
 調整区域の住民の多くは、都市計画法の施行以前から住居があった人またはそれを相続した人であり、過疎の山村と比べても人の入れ替わりが少ないのです。そのため古い習慣が温存されやすく、都会の近くにありながら地域社会の伝統が残っています。地方都市の近くで自然環境のいい売家(売地ではない)を求めている人、都市部の近くで農業者をめざす人には選択肢の一つになり得ます。
 調整区域は都市の周縁部、通常は平野や盆地の外れにあることが多く、そのため優良農地になりやすいのです。運よく売家以外に農地の売地が見つかっても、山村ほど安くはありません。ただ、農林漁業用の住居、畜舎、温室、農機具収納施設などを建設する目的で開発行為をするときは都道府県知事の許可が不要、というメリットはあります。

「田舎暮らしライター山本一典のページ」から引用


「建築基準法」で詳しく説明しましたが、都市計画区域外では特別に大きな建物、都市計画区域内ではすべての建物、さらに場所に関係なく特殊建築物はすべて確認申請が求められます。通常は都市計画区域内が対象と覚えておけばいいのですが、町村によっては都市計画区域外でも申請を求めるケースがあるので、注意が必要です。
 では、確認申請とは何でしょう。建築する前に敷地、構造、設備、用途などについて建築基準法に適合しているかどうかチェックすべく、市町村の建築主事へ申請して確認を受けることをいいます。申請書が提出されると、市区町村の建築課、都市計画課などで審査し、適格であれば確認通知として副本が申請者に戻されます。この段階で初めて工事に着手できるわけです。確認申請を怠った場合は10万円以下の罰金、さらに建築基準法に違反したり、市区町村から工事の中止命令を受けても中止しなかった場合は1年以下の懲役または20万円以下の罰金となります。
 申請書類としては建築確認申請書、建築計画概要書および設計図、筋交い計算、浄化槽設置届出書など多くの書類添付が求められ、第三者機関のチェックも必要です。都市計画区域内で家をセルフビルドする人は、確認申請がネックになりやすいのです。経験や知識が乏しい場合は、現地の建築士に相談するといいでしょう。

「田舎暮らしライター山本一典のページ」から引用


 建築基準法は都市計画法と密接な関わりがあり、都市計画区域内では基準法の適用項目が多くなります(市町村が定める準都市計画区域も同様)。田舎物件は都市計画区域内無指定地域にあるものが何割か含まれており、見た目は都市計画区域外の風景とかわらないので要注意。ただ、過疎地は都市計画に指定されていない地域が多いです。都市計画区域外での法の運用はこうなります。
 建築基準法では建築に着手する前に建築物の確認申請を求めていますが、都市計画区域外では木造が二階建てまでで延べ500平方メートル以内の建物、木造以外では平屋建てで200平方メートル以内の建物なら、申請は必要ありません(特殊建築物は除く)。普通の民家はまず適用外となり、建築の届け出さえ行えばいいのです。
 また、接面道路も公道または位置指定道路など行政が認めたものであること、幅4メートル以上の道路が長さ2メートル以上接していること、が必要とされていますが、この制限は都市計画区域内に限定されています(区域外でも同様の基準を市町村が定めたり、ローンを組む場合に銀行が求める例外あり)。つまり、都市計画区域外での建築は法的にきわめて自由度が大きいのです。田舎の特性を考えるうえで、この法律は逆説的に重要なのです。

「田舎暮らしライター山本一典のページ」から引用


 なぜ田舎暮らしに都市計画が関係するのか、不思議に思う人がいるかもしれません。本当は田舎を明確に定義できればいいのですが、もともと御所がある京(みやこ)の反語として生まれた言葉であり、現代では情緒的に解釈されやすいのです。そこで、都会を定義すれば反対は田舎、という三段論法が成り立ちます。そのキーワードこそが都市計画なのです。
 仮に、新興住宅街のど真ん中にソープランドができたら、住民が黙っていないでしょう。人口が増加している一部の農村やリゾート地でも、同じことがいえます。こういうトラブルを未然に防ぎ、計画的な街づくりをするためのルールを定めたのが都市計画法です。
 具体的にはまず、知事が都市計画区域を指定します。都市計画区域内では第一種住居地域、商業地域、工業地域など12種類の用途地域が指定される場合があり、それぞれ建築していい建物の種類と規模(建ぺい率と容積率)が指定されます。また、都市計画区域はさらに、市街化区域と市街化調整区域に線引きされ、開発を促進する地域とそうでない地域を区別することがあります。
 以上が都会だとすれば(調整区域も都市開発できないので田舎の一部といえないことはないのですが)、それに該当しないところがあります。都市計画を指定しても用途指定や線引きをしないところ、都市計画そのものを指定しないところです。前者を都市計画区域内無線引無指定地域、後者を都市計画区域外といいます。詳しくは建築基準法の項目で説明する予定ですが、この両者は建築の自由度がきわめて大きいのです。とくに都市計画区域外は接道義務(一定の道路に接していないと建築できない)すらないのです。農村部では建築戸数が少なく、そんな規制は不要だからです。平成の合併で多少セオリーは崩れてきましたが、都市計画区域内無線引無指定地域と都市計画区域外こそが田舎だ、と私は考えています。

「田舎暮らしライター山本一典のページ」から引用


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このBlogでは、田舎暮らしのための物件情報・新規就農情報、団塊世代の定年移住情報等、田舎でのスローライフを実現したい人のための、役立つ情報を発信していきたいと思っています。
プロフィール
はじめまして、”とらさん”といいます。
20代の頃は、田舎での自給自足生活にあこがれ、いくつかの有機農業団体で、研修を受けたことがあります。
最近まで、畑を借りて家庭菜園をやっていましたが、現在は休止中です。
現状、都市部に住む普通のサラリーマンですが、機会があれば再び田舎暮らしにチャレンジしたいと思っています。
よろしくおねがいします!

◆性別   男
◆居住地 群馬県
◆年齢  30代後半
◆血液型 B型
◆職業  サラリーマン
◆趣味  読書・ウォーキング・ヨガ・気功
◆好きなTV 格闘技

わたしはスローリッチスタイル実践キャンプの加藤氏に影響を受け、皆様に価値ある・役に立つ情報提供を実践しています。

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