田舎暮らしの基礎知識【農地関連】
農地の所有権移転がすぐにできない場合、仮登記にするのが普通です。仮登記には「一号仮登記（所有権移転仮登記)｣と「二号仮登記（所有権移転請求権仮登記)｣の２種類があります。前者は権利変動がすでに生じていますが、登記申請に必要な手続き上の条件が備わらないときに行うものです。例えば、登記済証が備わらない、農地法の許可書や第三者の同意書等が滅失して添付できない、といった場合です。
後者は権利変動は生じていませんが、将来において権利変動する法律関係が発生しているときに行うもの。売買予約に基づく「所有権移転請求権保全仮登記」などがそれに当たります。
農地取引でたまに行われる「農地法の許可を条件とする仮登記」も手続き上は二号仮登記で、農地法の三条または五条の許可が下りるか、双方の合意解約か、または消滅時効の援用まで、この仮登記した条件付きの売買契約が存続することになります。
農地は農地法で「耕作の目的に供される土地」とされています。では、耕作していればすべて農地かといえば、家族で少し食べるための菜園をやっている土地もあれば、家畜のために草を生やしている土地もあり、すべてを農地とするのは無理があります。その見分けとしてキーワードになるのが肥培管理です。
肥培管理とは、わかりにくい農業用語ですが、作物の育成を助けるための耕うん、整地、播種、灌漑、施肥、除草等の一連の作業を行って作物を栽培すること。これをやらずに飼料用の採草が行われても、その土地は農地とはいえません。逆に、肥培管理が行われていれば、果樹園やはす池も農地ということになります。
「農地」の項でも説明しましたが、地目が田畑以外でも、採草や放牧に使用している土地は農地法の対象です。例えば、牛を放牧している山林、採草のために肥料を加えて管理している原野などは、原則的に農地法の対象となります。
より正確に言うと、採草放牧地は農地ではなく、農地法で権利移転や転用の制限が課せられる土地を指します。採草地は草地（そうち）と呼ぶのが一般的ですが、田畑と違う点は自己転用では農振法に違反しない限り許可が必要ないことです。放牧地については説明するまでもありませんが、酪農や食肉用家畜の放牧だけでなく、競馬馬の飼育に使われることもあります。
採草放牧地の売買で気をつけるべきは、国県から払い下げられた創設農地が多いことです。行政が整備した農地は十年以内の売買が禁止されたり、十年以上でも牧草畑として使うなどの特約条件が残ったままで購入すると利用目的が制限される恐れがあります。事前に農業委員会に確認すべきでしょう。
農地法の許可申請は、農地を買った人が単独で行うことはできません。原則として売買主が申請する双方申請主義をとっていて、最高裁の判例でも「売主は買主に対して所有権移転の効果を発生させるために買主に協力して許可申請をすべき義務を負い、また買主は売主に対して協力を求める権利（これを許可申請協力請求権という）を有する」とあります。売主は農地法手続きに協力する義務、買主は協力してもらう権利を持っている、という意味です。
この場合の協力とは、農地法の申請書類に記名捺印することです。さらに農地転用許可後の所有権移転登記申請では、売主の署名と実印捺印、印鑑証明書、登記済権利書が必要になります。売主がその求めに応じないときは、買主は売主に対して所有権移転登記手続請求訴訟を行うことができ、勝訴が確定すれば買主単独で移転登記手続きが可能になります。
農地法第四条は自己所有の農地の転用について定めた条文で、通常は地元の農家に関係します。ただ、農地を山林などに転用してから売却するケースもあるので、その基礎知識を説明しましょう。
農地を宅地や山林などに転用する場合、２ヘクタール以下は知事の許可、２〜４ヘクタールは農水省農政局と協議のうえ知事の許可、４ヘクタール以上は農林水産大臣の許可が必要です。無断で転用したら、工事中止や原状回復の命令が下されます。それでも従わない場合、３年以下の懲役または３００万円以下の罰金という厳しい罰則が科せられます。自分の農地だから何をやってもいい、というわけにはいかないのです。もっとも、市街化区域内の農地を転用する場合は面積に関係なく許可は不要で、農業委員会への届け出だけで済みます。いずれの手続きも登記簿謄本、位置図、公図、計画図、排水処理図面など多くの書類添付が必要になります。また、温室や畜舎など２００平方ｍ以下の農業用施設を建設する場合、梅の栽培などを目的に農地を埋め立てる場合も許可は不要ですが、町村によっては届け出が求められます。
農振＝農用地区域はおおむね１０年以上にわたって農業施設を集中させるゾーンとされており、原則として農地転用は不可。除外申請は可能ですが、必ず認めてもらえる保証はありません。また、植林で周辺農地に日陰が発生する場所では、転用前にまわりの地権者の同意が必要になります。これは農振地域に限りませんが、そうなる確率は農振の方が高いのです。
農地転用は農地保全の立場からは簡単に認められません。しかし、都市部の農地まで規制すると宅地の供給につながりません。第三種農地などに区分して農地転用をやりやすくしているのですが、農地法の許可を得るには手間も暇もかかります。そこで、例外を設けています。
市街化区域においては許可ではなく、届け出でいいということになっているのです。許可はさまざまな条件をクリアーして初めて認められるのに対し、届け出は最低限の条件さえクリアーしていれば受理されるので、この違いは大きいのです。実際、農地転用で届け出が受理されないのは、農地が市街化区域（文字どおり市街化を促進する地域。地方都市または数万人規模の町で設定され、田舎物件の供給地で指定されるケースはほとんどない）にない、届出者が農地について権限を有していない、必要な書類が添付されていない、というケースのみです。
都会はどんどん開発しなさい、という建前なのです。売買する場合は届け出が受理された時点で契約の効力が発生し、所有権移転ができることになっています。
さて、いよいよ農振です。すべての農地が対象ではないですが、規模がまとまった農地や地域全体に法律の網がかけられるケースが多く、なかなかやっかいです。最重要キーワードの１つなので、ぜひ覚えてほしいと思います。
農振法の正式名称は「農業振興地域の整備に関する法律」といいます。この法律では、補助金を使って整備された農地やこれから農業を振興しようとする農地等が農用地（＝農振）に指定され、農地以外への転用が認められません。ここで「農地」ではなく「農地等」と記したのは、山林や原野が農振に指定されている場合もあるからです。購入したのが山林や原野なら面倒な法律は関係ないと思いがちですが、そうとも言い切れないのです。もし取得した山林が農振指定なら、家は建てられないことになります。一部は農振の除外が可能ですが、手続きに最低でも半年くらいかかります。
田畑や山林を農振法の適用から外すには、市町村長宛に農用地利用計画変更申出書を提出します。ただし、集団性が高い農地の一部分、圃場整備の完了公告が終わって８年以内の田んぼなどは、まず除外になりません。わかりやすくいえば、広々とした畑、基盤整備した真四角の田んぼなどです。仮に許可になっても、宅地化にはさらに五条申請が必要になります。その面倒さゆえに「頭痛に農振」と陰口をたたかれるほどです。
農地転用は農地の種類も関係します。第一種〜第三種に分かれているので、具体的に説明しましょう。
第一種農地は高生産農地や特定土地改良事業などの対象農地で、要するに補助金をいっぱい使って立派に整備したもの。ここでは原則として農地転用は認められません。
第二種農地は市街化かそれに近接する農地および小集団の生産性が低い農地、第三種は市街化の傾向が著しい区域にある農地、駅・役場などの公共施設から３００ｍ以内の農地、などを指します。このうち第三種は簡単に農地転用が認められ、第二種は第三種に立地することが困難であるか不適当であると認められた場合に許可されます。
つまり、市街地に近い農地はどんどん開発していいよ、というスタンスなのです。とはいえ、田舎物件はそういう便利な場所にはありません。山村では第一種か第二種が主流を占めることになります。そこでは農地の種類よりも、むしろ農振指定の有無が重要になってくるのですが、また稿を改めます。
傾斜地の山林と違って、平坦な田んぼなどは宅地になりやすい。農地＋山林の売地でも、建築適地が農地という場合もあり得ます。また、最初から宅地化を前提に売り出す農地もあります。その際に関係してくるのが、農地法の第五条です。
五条申請は所有権の移動とともに、農地を農地以外のものにする場合に求められます。つまり、住宅地や駐車場にする目的で農地を買う場合などに適用される条文です。もし農地転用を全国どこでも無条件に認めてしまえば、虫食い状態になって農地の集団性を阻害するだけでなく、宅地化によって農地そのものが利権の温床になってしまいます。というわけで簡単には認められないのですが、田舎物件の場合は農振地域に指定されていなければ認められる可能性が高いので、それを１つの目安にするといいでしょう。
転用できる面積には限りがあり、（のり面と進入路を除く平地面積で）一般住宅は１５０坪、農家住宅は３００坪までが認められ、建築が終了した段階で地目が田畑から宅地に変わります。ただし、農地転用では建ぺい率２２％以上が必要とされているので、３００坪なら納屋などの農業用施設も含めて６６坪以上の建物が必要となります。利用形態は別荘建築でもかまわないですが、稀に定住を求める農業委員会もあるようです。
五条申請には隣接地主の同意書や建物の平面図など、１０数種類の書類が必要です。手続きが面倒なので、行政書士に頼むのが一般的です。
農地の運用を協議する機関で、事務局は通常、役場内に設けられています。といっても農業委員会は行政ではなく、あくまで住民から選ばれた農業委員によって構成されるものです。都府県の場合は１０アール以上、北海道の場合は３０アール以上の農地を耕作している２０歳以上の方が、農業委員の選挙に立候補および投票する権利を有しています。ただ、山村では各ムラから選出されている場合が多く、名誉職的な色彩が強いのです（任期３年）。農地法３条の中身も知らない人が農業委員になっているようなケースすらあります。
農業委員会で協議するのは、おもに農地の交換・斡旋・取得と農地転用について。つまり、農地法３・４・５条の申請の取り扱いです。書類を参考にしながら、「これは立派な営農計画だからいいだろう」「この転用は環境破壊につながるから認められない」といった話し合いが行われるわけですが、都会人はこれを全国一律の基準と勘違いしてしまいます。いちおう県ごとに許可基準は設けられているのですが、許可すると地域経済が変わったり、利権が生まれたりするので、地域によって判断にばらつきが出やすいのです。実際問題、「あそこも認めたんだからいいべえ」「事務局がちゃんとやってるんだから反対する理由はねえなあ」といった感じです。あまり緊張感はありません。ただ、農地の種類によっては市町村の農業委員会が許可を出しても県が認めないというケースがあります。地元が甘いのか、県が地域事情を知らないのか・・・・難しい問題ではあります。
農業委員の報酬は地域によって異なるが、月１〜４万円程度で微々たるものです。ただ、公務と称して海外旅行に出かけたりするケースは少なくありません。農地の運用が、そういう副産物を生んでいることも事実でしょう。
新規就農するには、農地を買わずに借りる方法でもかまいません。ただ、３条申請をすることが前提で、農地は通常、５反歩以上必要になります。農地の借地料は反当たりせいぜい年間２万円以下なので、土地にかかる費用も少なくて済みます。こう書くといとも簡単に農家になれそうですが、現実はそれほど甘くありません。
日本では遊休農地が増え、全農地の約１割に達しています。とくに山村ではその割合が高く、農地を貸してくれる農家を探すことは難しくはありません。ただし、３条申請を前提とした場合は話が別です。借地権の登記をすると農業者年金の受給に支障が生じる、農地を容易に返してもらえなくなる、返してもらっても借地権登記の抹消が面倒、といった理由で嫌がる地主が多いのです。
都会人の中には５反歩以上の農地を耕す自信がない、自給自足が目的だから広い農地は必要ない、という人もいるので、貸し主と借り主の気持ちが一致することになります。めでたしめでたし、といいたいところですが、これは立派な法律違反。ヤミ小作といって、正規の手続きを踏んでいない小作人とみなされます。農地法において小作権は強く、仮に地主が第三者に売却しても三条許可の取り消しまたは無効確認を求める行政訴訟ができるほどです。農地の賃借にはこういう難しい問題も絡んでくるので、本当の小作人になる道は険しいものです。
もっと低いレベルで家庭菜園を目的に小さな畑を借りる場合、農地に草が生えないよう管理するため「作業委託で借りた」ことにする方法も考えられます。その旨を書いた紙を渡せば地主も安心ですが、実際にそこまでやっている事例は少ないです。やはり農業と自給自足は分けて考えた方がいいでしょう。
農地の取得は、当然ながら農業者になることを意味します。フリーライターは本人が望めば誰でもすぐに開業できますが、農業を万人に認めると一部の資本家が農地を支配して日本の農業政策に支障を与えかねない。そういう農地法の建前があって、農地取得には営農計画の審査が必要とされています。
その中身ですが、どんな作物をどのくらいの面積で育てるのか、反当たりの収量をどのくらい見込んで年間いくらの収入を得ようとするのか、設備資金に対して自己資金や借り入れはいくらとするのか、など詳細な記述が求められます。つまり、農業に具体性が必要なのです。
そのため新規就農の場合、営農計画書の作成は行政書士に頼むのが一般的（費用は５万円くらいから。三条許可までは４０日程度）。この線に沿って農業をやりますよ、という意思を書類で示すことになります。では、本当にみんなその通りやっているかといえば、半数もいないのが実情。地域によっては、「あなたのところはよく申請を出すが、計画どおりに農業をやっていない。新規就農は簡単に認められません」と県からいわれるケースがあるようです。では、営農計画どおりにやれば飯が食えるのか、といえばそうでもありません。ここが本音と建て前の難しさなのですが、三条申請はいちど許可になれば取り消されることはまずありません。しかし、あなたが許可後に農地を放置すれば、次の申請者に迷惑がかかる恐れがあります。農地を求める人は、ただ田畑がほしいではなく、私はこんな農業をやるというビジョンを持つこと、そして農地を保全して多少なりとも農業収入をあげる、という気持ちを忘れないことです。
本当は見出しを「農地法第三条」にしてもよかったのですが、多少なりとも農地法の知識がある人は所有権移転のことしか頭にないでしょう。実は「農地を借りる」ことも農地法の対象であり、第三条はそうした権利移動を伴う場合の規制であることをわかってもらうため、あえて「農地取得」としました。
さて、問題をもっと単純化しましょう。都会人に農地は買ったり借りたりできるのか、という素朴な疑問があります。そのまま回答すれば「都会人にはできない」というのが正解です。しかし、「定年帰農した人もいるし、現に農地を手に入れた都会人はいっぱいいるはずだ」という反論が返ってくることでしょう。回りくどい表現になりますが、都会人に取得できない農地も、都会を捨てた移住者には取得の可能性があります。
農地法第三条は農地を農地のまま権利移動する場合の制限を示したもの。つまり、耕作目的で農地を取得する場合の法制限で、新規就農者に関係してくる条文です。農地の所有権を移動するには、営農計画書または土地利用計画書を添えて、売買主の双方が一般には地元の農業委員会に許可の申請を行わなければなりません。営農計画の審査とともに、�々椋醋明僂�合計５０アール（＝５反歩。北海道のみ２町歩。知事が面積を変更することも可能で、一部の地域は３〜４反歩）以上あること、��農地と同一市町村に住んで確実に農業を営むこと（地域によっては営む準備があること）、が許可の前提条件になります。１反歩は３００坪・１町歩は３０００坪なので、５反歩は１５００坪、２町歩は６０００坪。�，量明僂�５反歩に満たない場合は、周囲の農地を借りて合計５反歩以上としてから申請してもいいのです。�△呂燭製擦爐里任呂覆�、転居して住民票を移すことが必要です。
新規就農者の場合は、�△�問題になりやすいでしょう。確実に農業を営む、または営む準備があるといっても、ゼロから始める人は何が基準かわかりにくいからです。実際、地域によってその判断はまちまちで、許可がおりるまでに早くて数カ月、遅いと何年も待たされる場合があります。
実際の法運用ですが、かなり地域差が大きいものです。傾向とすると、東北は許可が比較的下りやすいですが、静岡や熊本などでは下りにくいようです。株式会社の農地所有はともかく、農地の所有権がＡからＢに移っただけで農地の荒廃に直接つながるわけではありません（実際のところ売地の大半はすでに荒廃している）。第三条に関してはもっと柔軟性があっていい、と私は思います。
人の気持ちや平和など、この世にはお金で買えるとは限らないものがいっぱいあります。農地もその１つ。農地を所有するには、農地法という厳しい関門があるのです。現在、改正に向けて動き出している株式会社の農地取得でさえ、当面は賃貸しか認めない方針。農業団体などが「産業廃棄物の不法投棄など農業以外の目的に転用される恐れがある」と反対しているためです。しかし、不法投棄はそもそも法律違反なのだから、農地法で論議すべき問題ではないはず。日本の農地が減っていることは事実ですが、この法律は現状に合わない部分が多すぎます。農地の所有権移転については次回にしますが、農地法第二条で農地法の対象となる農地について定義してあるので、わかりやすく説明しましょう。登記簿上の地目が「田」「畑」となっているものは、すべて農地とみなされます。地目が田畑以外でも、採草や放牧に使用している土地は農地法の対象です。例えば、牛を放牧している山林、採草のために肥料を加えて管理している原野などは農地となります（これは原則論で、実際には非農地として扱われるケースも少なくない）。また、農地を類推させる地目に「牧場」があり、その土地を所有権移転登記する場合も農地法の許可書または非農地証明書が必要です。実際は地目変更による住宅建設がなかなか認められないので、新規就農者が取得するハードルはきわめて高いものです。農地を生かすための一部農転でも、原則的にはダメなのです。これも農地法の矛盾の１つといえるでしょう。
